婚姻走到尽头时，财产分割往往是最容易产生争议的环节，而房产作为大多数家庭的主要资产，尤其是还在还房贷的房子，更是离婚时双方关注的焦点。不少人会困惑：房子是婚前买的还是婚后买的？首付谁出的？房贷谁还得多？这些问题都会影响最终的财产划分结果。今天我们就来详细聊聊离婚时有房贷的房产该怎么分，以及相关的常见问题。
一、离婚有房贷怎么划分财产
离婚时带房贷的房产划分，核心在于先明确房产的“性质”——是夫妻共同财产还是一方个人财产，这直接决定了分割方式。根据《民法典》及相关司法解释，主要有以下几种常见情况：
第一种：婚前一方全款买房，登记在自己名下，婚后未加名，房贷已还清。这种房子属于婚前个人财产，离婚时另一方无权分割。比如小明婚前用自己的积蓄全款买了房，登记在自己名下，婚后和小红结婚，房贷早已还清，即使两人离婚，房子也归小明所有，小红分不到。
第二种：婚前一方首付买房，登记在自己名下，婚后共同还贷。这种情况比较常见，也是争议最多的。根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条，房子一般会判给首付方（登记方），但需要对另一方进行补偿。补偿的范围包括婚后共同还贷的本金、利息，以及房产增值部分中属于共同还贷对应的比例。举个例子：小李婚前首付30万买了一套100万的房子，登记在自己名下，婚后和小王共同还了50万房贷（本金+利息），离婚时房子涨到了200万，剩余房贷20万。此时房子归小李，小李需要补偿小王的部分是：共同还贷的50万÷2=25万（本金利息部分），再加上增值部分（200万-100万）×（50万÷（30万+已还50万+剩余20万））÷2≈25万，总共约50万。
第三种：婚后共同买房，不管登记在谁名下，房贷共同偿还。这种房子通常认定为夫妻共同财产，房贷也是共同债务。分割时一般有两种方式：一是双方协商房子归一方所有，获得房子的一方给另一方折价款（房子当前价值减去剩余房贷后，按比例分割），剩余房贷由获得房子的一方继续偿还；二是双方都不要房子，那就把房子卖掉，卖房款先还银行房贷，剩下的钱再按约定或法律规定分割。比如小张和小陈婚后共同买了套150万的房，首付各出30万，共同还了50万房贷，登记在两人名下，离婚时房子值200万，剩余房贷20万。如果协商房子归小张，小张需要给小陈（200万-20万）÷2=90万，之后房贷由小张自己还。
需要注意的是，不管哪种情况，双方都可以先协商解决，协商一致的话，在离婚协议中写清楚房产归属、补偿金额、房贷承担方式等，去民政局办理离婚登记即可。如果协商不成，就只能起诉到法院，由法院根据实际情况判决。
二、离婚时房贷未还清如何处理
房贷没还清的房子，因为还抵押在银行，处理起来比全款房更复杂，核心是要同时解决“房产归属”和“银行债务”两个问题，具体可以分三步走：
第一步：确定房产归属和补偿方案。和前面说的一样，先看房子是共同财产还是个人财产。如果是共同财产，双方可以协商归一方所有，或者卖掉房子分割房款。如果归一方所有，就要算出给另一方的补偿款——通常是（房产当前市场价值-剩余未还房贷）÷2（如果双方对房产贡献相同的话）。比如房子现在值300万，还欠银行80万房贷，那么房子净值是220万，归一方所有的话，需要给另一方110万补偿。
第二步：和银行沟通，办理房贷变更手续。房贷是夫妻和银行签的贷款合同，离婚后如果房子归一方，房贷也需要转到该方名下，否则银行可能仍会要求原夫妻双方共同承担还款责任。这时候需要去银行办理“转按揭”，但银行通常会审核新的还款人的资质（比如收入、征信等），如果新还款人资质不够，可能需要找担保人，或者提前还一部分房贷降低贷款金额。如果无法办理转按揭，双方也可以协商先凑钱提前还清房贷，再办理房产过户，之后拿到房子的一方再把钱还给对方。
第三步：办理房产过户登记。房贷问题解决后，需要去不动产登记中心办理过户，把房产从双方名下（或原登记方名下）变更到获得房子的一方名下。如果是法院判决的，带着判决书和相关材料直接办理；如果是协议离婚，需要离婚协议、离婚证等材料。过户时可能需要交一些税费，比如契税、个人所得税等，具体要看当地政策和房产情况。
举个真实案例：小王和小刘婚后买房，首付各20万，贷款100万，登记在两人名下，还了3年房贷后离婚，剩余房贷80万，房子市价180万。两人协商房子归小王，小王给小刘（180万-80万）÷2=50万补偿。但小王收入不够，银行不同意转按揭，最后两人商量由小王父母帮忙提前还清80万房贷，办理过户后，小王再慢慢还给父母，同时给小刘50万补偿。这样既解决了房贷问题，也完成了房产分割。
三、离婚房产分割后房贷由谁承担
离婚后房贷由谁承担，主要看房产归谁，以及房贷是共同债务还是个人债务，具体可以分三种情况：
第一种：房产是共同财产，房贷是共同债务。这种情况下，离婚时房产分割给谁，房贷原则上就由谁承担，但需要在离婚协议或判决书中明确写清楚。比如前面说的婚后共同买房，房子判给女方，那么剩余房贷就由女方还，同时女方要给男方相应的补偿款。这里要注意，即使双方约定房贷由一方承担，如果该方后续不按时还款，银行仍可能起诉原夫妻双方，因为贷款合同是两人签的。所以在离婚协议中最好加上“如果一方未按时还房贷，造成另一方损失的，需赔偿损失”等条款，保障自己的权益。
第二种：房产是一方个人财产，婚后共同还贷。比如婚前男方首付买房，登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷，这种情况下房产是男方个人财产，但婚后共同还贷部分及对应的增值是共同财产。离婚时，房子归男方，剩余房贷也由男方承担，但男方需要补偿女方共同还贷的本金、利息和增值部分。这里的房贷属于男方的个人债务，女方无需再承担还款责任，除非双方另有约定。
第三种：双方都不要房产，卖掉房子还房贷。如果双方都不想要房子，或者房子不好分割（比如只有一套房），可以协商把房子卖掉。卖房款首先要用来还银行剩余房贷，剩下的钱再按约定或法律规定分割。比如房子卖了200万，还欠房贷50万，还完房贷后剩150万，双方各分75万。这种情况下，房贷随着房子出售而结清，双方都不用再承担后续还款责任。
需要特别提醒的是，不管房贷由谁承担，都要及时和银行沟通，办理债务转移或结清手续，避免因为一方不还款影响另一方的征信。比如小张和小李离婚后，房子判给小李，房贷由小李还，但小李没及时办理转按揭，后来小李逾期，银行把小张也起诉了，导致小张征信受损，虽然最后法院判决小张不用承担责任，但过程很麻烦。所以提前和银行对接清楚，是避免后续纠纷的关键。
总结来说，离婚时有房贷的房产分割，需要结合房产购买时间、出资情况、登记信息等因素，先确定房产性质，再协商或通过法院判决归属、补偿金额和房贷承担方式，过程中还要注意和银行沟通办理相关手续。由于房产分割涉及金额大、法律问题复杂，不同情况的处理方式可能差异很大。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
