在房地产领域，拆迁房抵增值税是一个备受关注的问题，它不仅涉及到开发商的成本核算和税务规划，也与众多拆迁户的切身利益息息相关。对于企业和个人来说，准确计算拆迁房抵增值税能够合理降低税负，避免税务风险。那么，拆迁房抵增值税到底该怎么算呢？接下来，我们就详细探讨一下这个问题。
一、拆迁房抵增值税怎么算
要计算拆迁房抵增值税，首先要明确相关的政策依据。根据规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。这里的土地价款就包含了拆迁补偿费用等。
对于拆迁房抵增值税的计算步骤如下：第一步，确定拆迁补偿的成本。拆迁补偿成本包括货币补偿和实物补偿。货币补偿比较容易确定，就是实际支付给拆迁户的现金金额。而实物补偿，也就是提供给拆迁户的回迁房，要按照同类房屋的市场价格来确定补偿成本。
第二步，计算可扣除的土地价款。可扣除的土地价款中包含了拆迁补偿费用。如果是货币补偿，直接将其计入可扣除的土地价款；如果是实物补偿，按照回迁房的市场价值计入。
第三步，计算销售额。销售额=全部价款和价外费用 可扣除的土地价款（包含拆迁补偿费用）。第四步，计算销项税额。销项税额=销售额÷（1 + 适用税率）×适用税率。这里的适用税率一般为9%。计算应缴纳的增值税。应缴纳的增值税=销项税额 进项税额。
例如，某房地产开发企业开发一个项目，取得全部价款和价外费用为10000万元，支付的土地价款为3000万元，其中货币拆迁补偿为500万元，提供的回迁房市场价值为1000万元，该企业的进项税额为200万元。可扣除的土地价款=3000万元，销售额=10000 3000 = 7000万元，销项税额=7000÷（1 + 9%）×9%≈578.07万元，应缴纳的增值税=578.07 200 = 378.07万元。
二、拆迁房抵增值税的适用范围
并非所有的拆迁房相关业务都能适用抵增值税政策。适用该政策的主体主要是房地产开发企业中的一般纳税人。对于小规模纳税人销售其开发的房地产项目，不适用上述的抵减政策，而是按照简易计税方法计算缴纳增值税。
适用的项目范围是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。如果企业选择对老项目适用简易计税方法，就不能享受拆迁房抵增值税的政策。
从拆迁补偿的形式来看，无论是货币补偿还是实物补偿，只要符合相关规定，都可以在计算增值税销售额时进行扣除。但要注意的是，企业需要取得合法有效的凭证来证明拆迁补偿费用的真实性和合理性。比如，货币补偿要有支付凭证、拆迁协议等；实物补偿要能合理确定回迁房的市场价值。
对于拆迁房抵增值税在地域上并没有限制，只要是符合政策规定的房地产开发项目，无论在哪个地区，都可以按照规定进行计算和抵减。但不同地区可能在具体的征管操作上存在一定的差异，企业要按照当地税务机关的要求进行申报和核算。
三、拆迁房抵增值税需要注意什么
在进行拆迁房抵增值税的操作过程中，企业要注意合法合规地取得相关凭证。对于货币补偿，要取得拆迁户签字确认的收款凭证、拆迁协议等，这些凭证要能清晰地反映补偿的金额、对象等信息。对于实物补偿，要提供回迁房的建设成本核算资料、市场价值评估报告等，以证明回迁房的价值确定是合理的。
企业要准确核算拆迁补偿成本。在核算过程中，要区分不同的补偿形式，分别进行核算。对于实物补偿，要正确确定回迁房的市场价值，不能随意高估或低估。要将拆迁补偿成本与其他开发成本进行合理区分，避免混淆导致税务风险。
在申报纳税时，企业要按照规定的时间和流程进行。要准确填写纳税申报表，将可扣除的拆迁补偿费用等土地价款准确填列。并且要保存好相关的凭证和资料，以备税务机关的检查。
企业要关注政策的变化。税收政策可能会随着经济形势和国家调控的需要进行调整，企业要及时了解最新的政策动态，确保自身的税务处理符合最新规定。如果对政策理解不准确或操作不当，可能会面临税务处罚等风险。
拆迁房抵增值税的计算、适用范围以及操作过程中的注意事项都有明确的规定和要求。企业要准确把握这些内容，才能合理降低税负，避免税务风险。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
