在城市发展和改造的进程中，拆迁是常见的现象。而对于被拆迁人来说，拆迁房的评估结果直接关系到他们能获得的补偿数额，这可是实实在在的切身利益，因而备受关注。那么，评估拆迁房一般是怎么评估的呢？了解这个问题，能让被拆迁人在拆迁过程中更好地维护自己的权益，做到心中有数。接下来，我们就深入探讨一下这个重要的问题。
一、评估拆迁房一般怎么评估
评估拆迁房是一个严谨且具有专业性的过程。选择评估机构，通常由被征收人在规定时间内协商选定；若协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。这些评估机构需要具备相应的资质和良好的信誉。
实地查勘是重要环节。评估人员会到拆迁房屋现场进行实地查看，了解房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度等情况。他们会详细记录房屋的各项特征，比如房屋的朝向、是否有装修、装修的档次等。对于一些特殊情况，如房屋存在质量问题或者有独特的设计，也会进行特别标注。
然后选择合适的评估方法。常见的评估方法有市场法、收益法和成本法。市场法是参照与被拆迁房屋类似的房地产在市场上的交易价格，进行适当修正后得出被拆迁房屋的价值。例如，周边类似地段、类似面积和户型的房屋近期的成交价格是重要的参考依据。收益法适用于有收益的房屋，比如商业用房。它是通过预测房屋未来的收益，将其折现来确定房屋的价值。成本法是按照重新建造与被拆迁房屋相同或类似的房屋所需的成本，减去折旧等因素来计算房屋价值。
评估人员在得出初步评估结果后，会进行内部审核。审核人员会检查评估过程是否符合规范、评估方法的选择是否合理、参数的取值是否准确等。经过审核无误后，才会出具正式的评估报告。评估报告中会详细说明评估的依据、方法、过程和结果等内容。被征收人如果对评估结果有异议，可以在规定时间内申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
二、影响拆迁房评估价值的因素有哪些
房屋的区位是影响评估价值的关键因素之一。位于城市中心、交通便利、配套设施完善的拆迁房，其价值往往要高于偏远地区的房屋。例如，在繁华的商业地段，周边有大型商场、学校、医院等，生活十分便利，这样的房屋市场需求大，评估价值自然就高。而如果房屋位于交通不便、基础设施薄弱的区域，其价值就会受到影响。
房屋的建筑面积和户型也很重要。一般来说，建筑面积越大，房屋的价值相对越高。但户型也会影响价值，合理的户型布局，如动静分区合理、采光通风良好的房屋，会更受市场欢迎，评估价值也会相应提高。相反，户型不规则、空间利用不合理的房屋，价值可能会降低。
房屋的建筑结构和新旧程度也不容忽视。钢筋混凝土结构的房屋通常比砖混结构的房屋更坚固、耐用，其评估价值也会更高。而新建的房屋由于折旧较少，价值要高于老旧房屋。房屋的装修情况也会对评估价值产生影响。精装修的房屋，尤其是采用了高品质装修材料和先进装修工艺的房屋，会比毛坯房或者简单装修的房屋价值更高。
市场行情也是一个重要因素。房地产市场是波动的，如果在评估时市场处于上升期，房价整体上涨，那么拆迁房的评估价值也可能会相应提高；反之，如果市场处于下行期，评估价值可能会受到一定影响。政策因素也会对拆迁房评估价值产生作用。例如，政府对房地产市场的调控政策、城市规划的调整等，都可能改变房屋所在区域的发展前景，从而影响房屋的评估价值。
三、评估拆迁房的评估报告有异议怎么办
当被拆迁人对评估拆迁房的评估报告有异议时，首先要做的是冷静下来，仔细阅读评估报告。查看报告中是否存在数据错误、评估方法使用不当或者对房屋情况描述不准确等问题。如果发现问题，要做好记录，为后续的申请复核评估做好准备。
在规定时间内，被拆迁人可以向原评估机构提出书面复核评估申请。申请中要明确指出对评估报告的异议内容和理由。原评估机构会在收到申请后的规定时间内进行复核。他们会重新审视评估过程和结果，检查是否存在错误或者不合理之处。如果确实存在问题，评估机构会进行修正，并出具新的评估报告。
如果对复核结果仍然不满意，被拆迁人可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。他们具有更专业的知识和丰富的经验，能够对评估报告进行全面、深入的审查。在鉴定过程中，专家委员会会听取被拆迁人、评估机构的意见，对评估报告进行详细的分析和论证。最终根据鉴定结果，确定评估报告是否合理。
在整个过程中，被拆迁人要注意保留好相关的证据，如评估报告、申请复核评估的书面材料、与评估机构和专家委员会沟通的记录等。这些证据在维护自己的权益时可能会起到重要作用。被拆迁人也可以咨询专业的律师，了解自己的权利和义务，在法律的框架内合理维护自己的利益。
综上所述，了解评估拆迁房的评估方式、影响评估价值的因素以及对评估报告有异议时的解决办法，对于被拆迁人来说至关重要。这能让被拆迁人在拆迁过程中更好地保护自己的合法权益。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
