在房地产领域，小产权房一直是一个备受关注的话题。小产权房由于其特殊的产权性质，在很多方面都与普通商品房有所不同，尤其是在面临拆迁时，其补偿计算方式更是让很多业主感到困惑。小产权楼房拆迁究竟该怎么算？这不仅关系到众多小产权房业主的切身利益，也涉及到一系列复杂的法律和政策问题。接下来，我们就详细探讨一下这个问题。
一、小产权楼房拆迁怎么算
小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权楼房拆迁的计算方式较为复杂，没有统一的标准。
要明确小产权房的合法性。如果小产权房是在符合规划且经过合法审批的情况下建设的，那么在拆迁时，其补偿可能会相对合理。一般来说，会考虑房屋的重置成新价，也就是重新建造相同房屋所需的成本，减去折旧后的价值。例如，一栋小产权楼房建造时花费了50万元，经过10年，按照一定的折旧率计算，其重置成新价可能为30万元。
还要考虑土地的性质和来源。如果是集体土地，拆迁补偿可能会涉及到土地补偿费、安置补助费等。土地补偿费一般是按照被征收土地的原用途给予补偿，安置补助费则根据需要安置的农业人口数计算。但对于小产权房业主来说，能否获得这些费用存在争议。因为小产权房业主往往不是集体经济组织成员，在分配土地补偿费等方面可能会受到限制。
对于小产权房内的装修等附属设施，也会给予相应的补偿。装修的补偿金额会根据装修的档次、使用年限等因素来确定。比如，豪华装修的补偿肯定会比普通装修高。
如果小产权房是违法建设，没有合法手续，那么在拆迁时可能得不到全额补偿甚至没有补偿。因为违法建筑本身不受法律保护，拆迁方有权依法拆除。
不同地区对于小产权房拆迁的政策和处理方式也有很大差异。有些地区可能会采取协商的方式，给予一定的货币补偿或提供安置房；而有些地区则严格按照法律规定，对违法小产权房不予补偿。
二、小产权楼房拆迁补偿方式有哪些
小产权楼房拆迁补偿方式主要有货币补偿、产权置换和货币补偿与产权置换相结合三种。
货币补偿是最常见的一种方式。拆迁方会根据评估确定的房屋价值，一次性给予小产权房业主一定数额的货币。这种方式的好处是业主可以自由支配资金，选择自己喜欢的住房或进行其他投资。例如，拆迁方评估某小产权楼房价值80万元，就会给予业主80万元的货币补偿。但货币补偿也存在一些问题，比如在房价上涨较快的地区，业主可能用这笔钱难以买到合适的房子。
产权置换是指拆迁方用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算差价的行为。比如，小产权房业主的房屋评估价值为60万元，拆迁方提供的安置房市场价为80万元，那么业主可能需要再支付20万元差价才能获得安置房。产权置换的优点是业主可以直接获得住房，不用担心购房问题。但也可能存在安置房位置偏远、质量不佳等问题。
货币补偿与产权置换相结合的方式则综合了前两种方式的优点。拆迁方会给予业主一部分货币补偿，同时提供一定面积的安置房。例如，给予业主30万元货币补偿和一套价值50万元的安置房。这种方式可以让业主在获得一定资金的也有住房保障。
在选择补偿方式时，小产权房业主需要根据自己的实际情况进行综合考虑。如果急需资金，可能货币补偿更合适；如果希望有稳定的住房，产权置换或两者结合的方式可能更好。
三、小产权楼房拆迁与商品房拆迁有什么区别
小产权楼房拆迁与商品房拆迁存在多方面的区别。
从产权角度来看，商品房拥有完整的产权，其土地是通过合法出让方式取得的，业主拥有房屋所有权和土地使用权。而小产权房的产权不完整，土地一般是集体所有，业主只有房屋的使用权，没有土地使用权。这就导致在拆迁时，商品房业主的权益更有保障。
在拆迁补偿方面，商品房拆迁补偿相对明确和规范。一般会按照市场评估价进行补偿，包括房屋价值、土地价值等。例如，一套商品房市场评估价为200万元，拆迁时基本会按照这个价格给予补偿。而小产权房的拆迁补偿则不确定，如前文所述，其补偿计算方式复杂，可能得不到全额补偿甚至没有补偿。
在拆迁程序上，商品房拆迁通常要经过严格的法律程序，包括立项、规划许可、土地征收等多个环节，保障了业主的知情权和参与权。而小产权房拆迁的程序可能不那么规范，有些小产权房本身就是违法建设，在拆迁时可能不会按照正规程序进行。
在安置方面，商品房业主在拆迁后一般能得到妥善的安置，如提供合适的安置房或给予足够的安置费用。而小产权房业主的安置情况则参差不齐，有些可能无法得到合理的安置。
综上所述，小产权楼房拆迁的计算、补偿方式以及与商品房拆迁的区别都有其自身的特点。小产权房业主在面临拆迁时，要充分了解相关政策和法律规定，维护自己的合法权益。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
