在城市发展的进程中，拆迁是一个常见且备受关注的话题。城市拆迁涉及到众多居民的切身利益，拆迁补偿的计算更是大家最为关心的核心问题。合理的拆迁计算不仅关系到被拆迁人的生活保障和财产权益，也影响着城市建设的顺利推进。那么，城市拆迁到底是怎么计算的呢？接下来，我们就一起深入探究这个问题。
一、城市拆迁怎么计算
城市拆迁的计算通常涉及到多个方面，包含房屋价值补偿、搬迁安置补偿以及停产停业损失补偿等（如果是商业用房）。
房屋价值补偿。这是拆迁补偿的大头，一般会根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估机构会综合考虑周边类似房屋的交易价格、房屋的新旧程度、建筑结构等。例如，在市中心繁华地段的房屋，由于其土地价值高、配套设施完善，其评估价值往往会比偏远地区的房屋高很多。评估过程需要遵循严格的规范和程序，确保公平公正。评估机构通常由被拆迁人协商选定，如果协商不成，则通过多数决定、随机选定等方式确定。
搬迁安置补偿包括搬迁费和临时安置费。搬迁费是对被拆迁人因搬迁而产生的费用的补偿，比如搬运家具、家电等物品的费用。临时安置费则是在被拆迁人过渡期间，为其提供临时居住场所或给予相应费用补偿。如果拆迁方提供了周转房，那么就不再支付临时安置费。临时安置费的标准通常根据当地的经济水平和房屋租赁市场行情来确定。
对于商业用房，还会有停产停业损失补偿。这是对因拆迁导致企业停产停业所造成的损失的补偿，一般根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。例如，一家经营多年的超市，因拆迁需要暂停营业，在此期间的营业收入损失、员工工资支出等都应纳入停产停业损失的计算范围。
有些地方还会有奖励性补偿。这是为了鼓励被拆迁人积极配合拆迁工作而设立的，比如在规定时间内完成搬迁的，会给予一定金额的奖励。
二、城市拆迁计算中评估机构如何选定
评估机构的选定在城市拆迁计算中至关重要，因为其评估结果直接影响到被拆迁人的补偿金额。
通常情况下，被拆迁人可以协商选定评估机构。这给予了被拆迁人一定的自主选择权，让他们能够参与到拆迁评估的关键环节中。在协商过程中，被拆迁人可以充分了解各个评估机构的资质、信誉、评估经验等情况。比如，一些具有多年房地产评估经验、在当地口碑良好的评估机构往往会更受被拆迁人的青睐。
如果被拆迁人无法协商一致选定评估机构，那么就会通过多数决定的方式。即由多数被拆迁人共同选定一家评估机构。这种方式体现了民主原则，让大多数人的意愿得到体现。
当多数决定也无法达成时，就会采用随机选定的方式。常见的随机选定方式有抽签、摇号等。这种方式保证了评估机构选定的公正性和随机性，避免了人为因素的干扰。例如，通过公开摇号的方式，从符合条件的评估机构中随机抽取一家作为本次拆迁的评估机构。
评估机构选定后，要与拆迁方签订评估委托合同，明确双方的权利和义务。评估机构需要严格按照相关标准和规范进行评估工作，确保评估结果的客观、公正、准确。被拆迁人有权对评估过程和结果进行监督，如果对评估结果有异议，可以申请复核评估。若对复核结果仍有异议，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
三、城市拆迁计算受哪些因素影响
城市拆迁计算会受到多种因素的影响。
从宏观层面来看，政策法规是重要的影响因素。不同地区的拆迁政策可能存在差异，这些政策规定了拆迁补偿的范围、标准和计算方法。例如，有些地方可能对房屋的最低补偿面积有明确规定，即使被拆迁房屋面积较小，也会按照最低补偿面积给予补偿。而且，随着国家相关法律法规的不断完善和调整，拆迁计算的标准和方式也可能会发生变化。
市场因素也不容忽视。房地产市场的波动会直接影响房屋的评估价值。在房地产市场繁荣时期，房价上涨，被拆迁房屋的评估价值也会相应提高；反之，在市场低迷时，评估价值可能会降低。周边土地的供求关系也会对拆迁计算产生影响。如果周边土地需求旺盛，那么土地价值就会上升，从而带动房屋价值的提升。
房屋自身的因素更是关键。房屋的区位是影响拆迁计算的重要因素之一，位于市中心、交通枢纽附近等黄金地段的房屋，其价值通常会比偏远地区的房屋高很多。房屋的用途也会有很大影响，商业用房的拆迁补偿一般会高于住宅用房，因为商业用房具有更高的经济价值和收益潜力。房屋的建筑面积、建筑结构、新旧程度等也会在评估中被考虑进去。例如，新建的、结构合理的房屋往往会比老旧、结构较差的房屋获得更高的补偿。
社会环境因素也可能对拆迁计算产生间接影响。比如当地的社会稳定程度、政府的公信力等。如果当地社会环境良好，政府在拆迁过程中能够做到公平公正、依法依规，那么拆迁计算的过程和结果更容易得到被拆迁人的认可；反之，如果存在一些不规范的行为，可能会引发被拆迁人的质疑和不满。
综上所述，城市拆迁的计算是一个复杂的过程，涉及到房屋价值、搬迁安置等多方面的计算，评估机构的选定有规范的程序，同时还会受到政策、市场、房屋自身等多种因素的影响。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
