在当今社会，房地产市场情况复杂多样，小产权房是其中一个备受关注的特殊存在。尤其是当涉及到拆迁相关情况时，小产权房的买卖问题更是让许多人感到困惑和迷茫。小产权房由于其产权性质的特殊性，在交易过程中与普通商品房有着很大的区别，而拆迁背景下的小产权房买卖更是有着诸多需要注意的地方。接下来，我们就详细探讨一下拆迁小产权房的买卖相关问题。
一、拆迁小产权房怎么买卖的
小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。在面临拆迁时，小产权房的买卖变得更加复杂。
要明确小产权房的买卖存在较大法律风险。因为其产权不完整，没有国家认可的产权证书，所以在法律上其交易的合法性是存在争议的。在拆迁情况下，如果小产权房要进行买卖，买卖双方需要充分了解当地的拆迁政策。不同地区对于拆迁小产权房的处理方式可能不同，有些地方可能会对小产权房给予一定的补偿，而有些地方则可能认定为违建不予补偿。
买卖双方在交易时，一般会签订买卖合同。合同中应明确双方的权利和义务，特别是关于拆迁补偿的归属问题。例如，如果在交易后发生拆迁，补偿款是归卖方还是买方，这需要在合同中清晰注明。要注意合同的签订必须是双方真实意愿的表达，并且要符合法律规定的形式和内容。
由于小产权房没有正规的产权登记，所以在买卖过程中无法进行产权过户。这就意味着买方无法像购买商品房那样获得完全的产权保障。在拆迁时，可能会出现卖方反悔等情况，从而引发纠纷。因此，在买卖拆迁小产权房时，建议双方寻求专业律师的帮助，对合同进行审核和把关，以降低法律风险。
还需要提醒的是，购买拆迁小产权房的人要充分考虑到可能面临的不确定性。比如，拆迁时间可能会延迟，或者拆迁补偿标准可能不如预期等。在做决策之前，要对自身的经济状况和风险承受能力有清晰的认识。
二、拆迁小产权房买卖有哪些风险
拆迁小产权房买卖存在多方面的风险。从法律层面来看，前面已经提到小产权房交易本身合法性存疑。一旦发生纠纷，买方的权益很难得到有效的法律保护。因为法律对于小产权房的交易并没有明确的支持和规范，法院在处理相关纠纷时，可能会根据不同的情况做出不同的判决。
在拆迁补偿方面，风险也较为突出。如果在买卖前没有明确拆迁补偿的归属，在拆迁时就容易引发双方的矛盾。而且，即使合同中约定了补偿归属，也可能因为合同的合法性问题导致约定无效。例如，如果当地政策认定小产权房为违建，那么可能不会给予任何补偿，买方就会面临钱房两空的局面。
小产权房的质量和配套设施往往不如正规商品房。在拆迁过程中，如果房屋质量存在问题，可能会影响到拆迁补偿的评估。小产权房所在区域的基础设施和公共服务可能也不完善，这在一定程度上会影响房屋的使用价值和未来的潜在价值。
从市场角度来看，小产权房的市场流通性较差。由于其产权问题，再次转让时会面临很大困难。如果买方在购买后想要出售，可能很难找到合适的买家，即使能够找到，价格也会比购买时低很多。而且，随着房地产市场的不断规范，小产权房的市场前景并不乐观。
还有，在拆迁过程中，可能会出现一些不可抗力因素。比如，拆迁计划可能会因为各种原因发生变化，导致小产权房的买卖双方陷入困境。如果拆迁延迟，买方可能需要长时间等待，这期间可能会产生一些额外的费用和损失。
三、拆迁小产权房买卖后补偿归谁
拆迁小产权房买卖后补偿归属问题是买卖双方都非常关注的焦点。这主要取决于买卖双方在合同中的约定。如果合同中明确约定了拆迁补偿归买方所有，那么在发生拆迁时，理论上买方有权获得相应的补偿。但前提是合同必须是合法有效的。
在实际操作中，情况往往比较复杂。如果当地政府认定小产权房为违建，那么可能不会给予任何补偿。即使给予补偿，也可能会根据不同的情况进行分配。例如，有些地方可能会将一部分补偿给予土地所有者，即村集体，因为小产权房是建在集体土地上的。
如果买卖双方没有在合同中明确补偿归属，就容易引发纠纷。在这种情况下，法院可能会根据公平原则和实际情况进行判决。一般来说，如果买方已经实际入住并对房屋进行了一定的维护和修缮，法院可能会倾向于给予买方一定的补偿份额。
还需要考虑拆迁补偿的形式。拆迁补偿可能包括货币补偿、房屋置换等。如果是货币补偿，补偿款的分配就需要明确；如果是房屋置换，新置换的房屋产权归属也需要确定。
在一些情况下，卖方可能会以小产权房买卖不合法为由，要求收回房屋并获得拆迁补偿。这时，买方需要通过法律途径来维护自己的权益。但由于小产权房的特殊性，买方在维权过程中可能会面临较大的困难。所以，在买卖拆迁小产权房时，一定要重视补偿归属问题的约定。
综上所述，拆迁小产权房的买卖是一个复杂且充满风险的过程。无论是买卖流程、风险问题还是补偿归属，都需要买卖双方谨慎对待。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
