在城市发展和建设的进程中，拆迁是一个常见的现象。而当拆迁户拿到两套房时，如何计算这两套房的价值可真是个让不少人头疼的问题。它不仅关系到拆迁户的切身利益，也涉及到很多复杂的因素。不同的计算方式可能会导致最终结果有很大差异，所以了解拆迁拿到两套房怎么算钱是非常有必要的。接下来，我们就详细探讨一下这个问题。
一、拆迁拿到两套房怎么算钱
拆迁拿到两套房算钱需综合多方面因素。房屋的市场价值。这是最基础也是最重要的一个方面。一般会由专业的房地产评估机构来进行评估。评估机构会根据房屋的地理位置、面积大小、房屋的建筑结构、装修情况等因素来确定房屋的市场价值。例如，位于市中心繁华地段的房屋，由于其周边配套设施完善，交通便利，商业氛围浓厚，其市场价值往往会比偏远地区的房屋高很多。而房屋面积越大，价值通常也越高。建筑结构方面，框架结构的房屋可能比砖混结构的房屋更具价值。装修情况也会对房屋价值产生影响，精装修的房屋在计算价值时会比毛坯房更值钱。
拆迁政策的补偿标准。不同地区的拆迁政策各不相同，有些地方会按照房屋的重置成本进行补偿，也就是重新建造相同房屋所需的费用。这种计算方式会考虑到建筑材料、人工成本等因素。还有些地方会根据被拆迁房屋的用途进行补偿，比如商业用房和住宅用房的补偿标准可能不同。商业用房由于其具有商业经营价值，补偿往往会比住宅用房高。拆迁政策中可能还会有一些奖励性补偿，例如在规定时间内完成搬迁的拆迁户可以获得一定金额的奖励。
房屋的产权情况也会影响算钱。如果房屋是完全产权，那么在计算价值时会按照正常的市场价值进行计算。但如果房屋存在部分产权或者有抵押等情况，就需要根据具体情况进行处理。比如有抵押的房屋，需要先扣除抵押的金额后再计算剩余价值。土地性质也很关键，国有土地上的房屋和集体土地上的房屋在拆迁补偿计算上也存在差异。国有土地上的房屋一般按照市场价值进行补偿，而集体土地上的房屋可能会根据当地的集体土地征收政策进行补偿，补偿标准可能相对较低。
二、拆迁两套房价值评估的方法有哪些
市场比较法是一种常用的拆迁两套房价值评估方法。它是将被评估的房屋与近期在同一区域内类似的已交易房屋进行比较。通过分析这些类似房屋的交易价格、交易时间、房屋特征等因素，对被评估房屋的价值进行调整和估算。比如，在评估一套位于某小区的房屋时，会找到该小区内近期成交的面积、户型、装修情况相近的房屋，对比它们的价格差异，考虑楼层、朝向等因素进行修正，从而得出被评估房屋的价值。这种方法的优点是简单易懂，能够反映市场的实际情况，但需要有足够多的类似交易案例作为参考。
收益法也是一种重要的评估方法，主要适用于商业用房等具有收益功能的房屋。它是通过预测房屋未来的收益情况，将其折现到现在来确定房屋的价值。例如，对于一套用于出租的商铺，会根据该商铺的租金收入、空置率、运营成本等因素，估算出其未来每年的净收益。然后选择合适的折现率，将未来的净收益折现到评估时点，得到房屋的价值。这种方法的难点在于准确预测未来的收益和确定合适的折现率，需要对市场和行业有深入的了解。
成本法是从房屋的建造成本角度来评估价值。它是计算重新建造被评估房屋所需的成本，包括土地取得成本、建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润等，然后再考虑房屋的折旧情况进行调整。比如，在评估一栋老旧的住宅时，先计算出重新建造相同规模和标准的住宅所需的成本，再根据房屋的使用年限、磨损程度等因素确定折旧率，扣除折旧后的金额就是房屋的评估价值。这种方法适用于一些特殊类型的房屋，或者市场交易案例较少的情况。
三、拆迁两套房算钱后如何分配
如果拆迁的两套房属于家庭共有财产，那么算钱后分配问题就需要家庭成员共同协商。首先要明确每个家庭成员在拆迁过程中的贡献。比如，有的家庭成员可能在房屋建造或购买时出资较多，有的家庭成员可能一直居住在被拆迁房屋内，对房屋进行了维护和管理。在分配时，应该根据这些贡献的大小来确定分配比例。例如，父母出资建造的房屋，子女在拆迁后分配款项时，就应该考虑到父母的贡献，给予他们适当的份额。
如果家庭成员之间无法协商一致，可以通过法律途径解决。可以向法院提起诉讼，由法院根据相关法律和实际情况进行判决。法院在判决时会考虑到各方的权益，遵循公平、合理的原则。比如，会考虑到家庭成员的生活状况、经济需求等因素。如果某个家庭成员患有重大疾病，需要大量的医疗费用，法院可能会在分配时适当照顾该成员的利益。
如果拆迁协议中有明确的分配约定，那么就应该按照协议执行。有些拆迁协议可能会规定将拆迁补偿款按照一定的比例分配给不同的家庭成员，或者指定某套房屋归某个家庭成员所有。这种情况下，各方都应该遵守协议的约定。在分配过程中，要注意保护未成年人和老年人的合法权益。对于未成年人，其应得的份额应该由其监护人妥善保管和管理，确保用于未成年人的生活、教育等方面。对于老年人，要保障他们有足够的资金用于养老和生活。
综上所述，拆迁拿到两套房算钱是一个复杂的过程，需要考虑市场价值、拆迁政策等多方面因素。而两套房价值评估有市场比较法、收益法、成本法等方法。算钱后的分配则要根据家庭情况协商或通过法律途径解决。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
