在房地产交易与城市发展的进程中，楼房买卖和拆迁都是较为常见的现象。有时候，房主在出售楼房后，该楼房可能面临拆迁的情况。那么在这种卖了的楼房拆迁时该怎么办理呢？这其中涉及到诸多法律和实际操作的问题，很多人可能并不清楚具体的流程和权益分配。接下来，我们就为大家详细解读相关内容。
一、卖了的楼房拆迁怎么办理
当楼房已经出售后又面临拆迁，首先要明确的是房屋产权的归属。在我国，房屋产权以登记为准，如果已经完成了房屋过户手续，那么新的产权人就是拆迁补偿的权益主体。原房主在完成过户后，通常就不再享有该房屋的拆迁补偿权益。
新产权人在得知房屋要拆迁的消息后，需要密切关注拆迁公告。拆迁公告一般会在当地政府的相关部门网站、社区公告栏等地方发布，公告中会明确拆迁范围、拆迁时间、拆迁补偿标准等重要信息。新产权人要及时了解这些信息，以便做好后续的准备工作。
新产权人要积极配合拆迁方进行房屋的测量、评估等工作。拆迁方会委托专业的评估机构对房屋的价值进行评估，评估结果将作为拆迁补偿的重要依据。新产权人要确保提供准确的房屋信息，包括房屋的面积、结构、装修等情况，以保证评估结果的公正性和合理性。
在与拆迁方协商补偿方案时，新产权人要依据评估结果和相关法律法规，争取合理的补偿。拆迁补偿的方式一般有货币补偿和产权调换两种。货币补偿是指拆迁方按照评估价格给予新产权人一定数额的金钱；产权调换则是拆迁方提供新的房屋给新产权人进行置换。新产权人可以根据自己的实际情况选择合适的补偿方式。
如果新产权人与拆迁方在补偿方案上无法达成一致，可以通过申请行政复议或者提起行政诉讼的方式来维护自己的权益。行政复议是向拆迁方的上级主管部门提出申请，要求重新审查补偿方案；行政诉讼则是向人民法院提起诉讼，由法院来判决补偿方案是否合理。
二、卖了未过户的楼房拆迁怎么办
如果楼房卖了但没有办理过户手续，情况就会比较复杂。从法律上来说，原房主仍然是房屋的产权人，理论上拆迁补偿应该给予原房主。买卖双方之间存在着有效的房屋买卖合同，根据合同约定，买方实际上已经支付了购房款并占有了房屋。
在这种情况下，买卖双方应该首先协商解决拆迁补偿的问题。如果双方在购房合同中有关于拆迁补偿归属的约定，那么就按照约定执行。如果没有约定，双方可以根据公平原则，结合购房款的支付情况、房屋的使用情况等因素进行协商。
如果协商不成，买方可以通过法律途径来维护自己的权益。买方可以向法院提起诉讼，要求确认房屋产权归自己所有，并要求获得拆迁补偿。在诉讼过程中，买方需要提供充分的证据，如购房合同、付款凭证、房屋交付使用的证明等，来证明自己对房屋的实际权益。
原房主也有义务协助买方解决问题。因为原房主在已经将房屋出售的情况下，再获得拆迁补偿可能会构成不当得利。如果原房主拒绝协助，买方可以要求原房主承担违约责任。
在处理这种情况时，要充分考虑到双方的合法权益，遵循诚实信用和公平原则。为了避免类似纠纷的发生，买卖双方在进行房屋交易时，一定要及时办理过户手续。
三、卖了的楼房拆迁补偿款归谁
前面已经提到，一般情况下，如果房屋已经过户，拆迁补偿款归新产权人所有。这是因为新产权人通过合法的交易获得了房屋的所有权，按照法律规定，房屋所有权人有权获得因房屋拆迁而产生的补偿。
但如果存在特殊情况，比如房屋存在产权纠纷、买卖双方有特殊约定等，那么拆迁补偿款的归属就需要根据具体情况来确定。例如，在一些农村地区，房屋买卖可能存在一定的限制条件，如果违反了这些条件，那么买卖行为可能会被认定为无效，拆迁补偿款的归属也会受到影响。
在确定拆迁补偿款归属时，要综合考虑多方面的因素。除了产权登记情况外，还要考虑房屋的实际使用情况、买卖双方的合同约定等。如果房屋是由买方实际居住和使用，并且对房屋进行了一定的修缮和改造，那么在分配拆迁补偿款时，也应该适当考虑买方的这些投入。
如果在房屋买卖过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，导致买卖行为无效或者可撤销，那么拆迁补偿款的归属也需要重新确定。在这种情况下，受损方可以通过法律途径要求撤销合同，并要求获得相应的赔偿。
确定拆迁补偿款的归属需要依据法律规定和具体事实，确保公平合理地分配补偿款，维护各方的合法权益。
综上所述，卖了的楼房拆迁办理问题涉及到产权归属、拆迁流程、补偿款分配等多个方面。不同的情况有不同的处理方式，无论是已经过户还是未过户的情况，都需要依据法律规定和实际情况妥善处理。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
