在城市发展和建设过程中，拆迁是常见的现象。而当遇到超面积的拆迁房时，其赔偿问题往往让很多人感到困惑和担忧。超面积的情况可能涉及到历史遗留、私自扩建等多种因素，不同的情况赔偿方式也有所不同。了解超面积拆迁房的赔偿规则，不仅关系到被拆迁人的切身利益，也有助于保障拆迁工作的顺利进行。接下来，我们就详细探讨一下超面积的拆迁房赔偿相关问题。
一、超面积的拆迁房怎么赔偿
超面积的拆迁房赔偿需要根据不同情况来确定。如果超面积部分是合法建筑，例如是由于历史原因导致的面积登记误差或者符合当地建房政策但未及时变更登记的，通常会按照正常的拆迁赔偿标准进行赔偿。这可能包括房屋价值的补偿、搬迁安置费、停产停业损失补偿（如果是经营性用房）等。房屋价值的补偿一般会通过专业的评估机构，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格来确定。
若超面积部分属于违法建筑，在拆迁时通常是不予补偿的。但对于一些特殊情况，比如是在相关政策出台之前建设的，并且没有违反当时的规划和政策要求，可能会给予一定的适当补偿。不过这种补偿的标准会低于合法建筑。如果被拆迁人能够主动配合拆迁工作，在规定的时间内完成搬迁，有些地方政府可能会给予一定的奖励性补偿。
还有一种情况是超面积部分虽然没有完整的合法手续，但有一定的合理性。例如，家庭人口增加导致住房紧张，在自家院子里进行了适当的扩建。对于这类情况，有些地方会综合考虑实际情况，按照一定的比例进行赔偿。比如按照合法面积的一定比例给予货币补偿或者安置面积。在实际操作中，赔偿的具体方式和标准会因地区而异，不同的城市、不同的区域可能会有不同的政策和执行方案。
在赔偿方式上，一般有货币补偿和产权调换两种。货币补偿是直接给予被拆迁人一定数额的金钱，让其自行解决住房问题。产权调换则是提供新的房屋给被拆迁人居住，可能会根据原房屋面积和超面积情况，按照一定的比例进行置换。例如，合法面积部分按照1:1的比例置换新房面积，超面积部分可能按照较低的比例，如0.5:1进行置换。
被拆迁人在面对超面积拆迁赔偿问题时，要注意保护自己的合法权益。如果对赔偿方案有异议，可以通过合法途径，如申请行政复议、提起行政诉讼等方式来维护自己的权益。要积极与拆迁方进行沟通，了解相关政策和赔偿依据，避免因为信息不对称而导致自身利益受损。
二、超面积拆迁房赔偿的评估方法有哪些
对于超面积拆迁房赔偿的评估，有多种方法。市场比较法是常用的一种。这种方法是将被拆迁房屋与近期市场上类似的房屋进行比较。例如，在同一区域内，选择与被拆迁房屋在建筑结构、面积、朝向、装修等方面相近的已成交房屋作为参考案例。通过对这些参考案例的成交价格进行修正，考虑到被拆迁房屋的超面积因素以及其他差异，来确定被拆迁房屋的价值。不过，市场比较法需要有充足的可比案例数据，并且在实际操作中，由于每栋房屋都有其独特性，很难找到完全相同的参考案例，所以需要评估人员进行专业的分析和调整。
收益法主要适用于经营性的超面积拆迁房。它是通过预测被拆迁房屋未来的收益情况，将未来的收益按照一定的折现率折现到评估时点，以此来确定房屋的价值。例如，对于一间超面积的商铺，评估人员会根据该商铺的租金收入、经营成本、市场前景等因素，预测其未来几年的净收益，然后通过合适的折现率计算出当前的价值。但是这种方法对于数据的准确性和预测的科学性要求较高，因为未来的收益情况受到很多不确定因素的影响。
成本法也是一种重要的评估方法。它是按照重建或重置被拆迁房屋所需的成本来评估其价值。首先计算出建造相同结构、相同标准的房屋所需的成本，包括建筑材料费用、人工费用、设备费用等，然后考虑房屋的折旧情况进行调整。对于超面积部分，同样要根据其建造情况和使用年限来计算成本和折旧。不过成本法没有充分考虑土地的价值和市场供求关系的影响，所以在评估结果上可能与市场实际价值存在一定的偏差。
在实际评估过程中，评估机构通常会综合运用多种评估方法，以确保评估结果的准确性和合理性。评估人员会严格按照相关的评估规范和标准进行操作，保证评估过程的公正、公平、公开。被拆迁人也有权了解评估的过程和依据，如果对评估结果有疑问，可以要求评估机构进行解释和说明。
三、超面积拆迁房赔偿协商时要注意什么
在超面积拆迁房赔偿协商时，被拆迁人首先要了解相关的法律法规和当地的拆迁政策。只有清楚知道自己的权益和应得的赔偿范围，才能在协商中做到心中有数。可以通过查阅政府发布的相关文件、咨询专业律师等方式来获取准确的信息。例如，了解当地对于超面积部分的认定标准和赔偿政策，这样在协商时就能够有理有据地争取自己的合法权益。
要保持冷静和理智的态度。在协商过程中，可能会遇到各种情况和问题，被拆迁人不能因为情绪激动而做出不理智的行为。要以平和的心态与拆迁方进行沟通，清晰地表达自己的诉求和意见。也要认真倾听拆迁方的解释和方案，分析其合理性。如果拆迁方提出的方案不合理，要通过合理的方式进行反驳，提供自己的证据和理由。
注重证据的收集和保存。在协商之前，被拆迁人要对超面积部分的房屋情况进行详细的记录，包括房屋的建造时间、面积测量、相关的照片和视频等。这些证据可以证明超面积部分的合法性或者合理性，在协商中具有重要的作用。例如，如果超面积部分是由于家庭人口增加而进行的扩建，可以提供户口本等相关证明材料。
协商时要明确赔偿的具体内容和方式。不仅要关注赔偿的金额，还要注意赔偿的支付时间、支付方式、安置房屋的具体情况等。对于货币补偿，要确定支付的时间节点和账户信息；对于产权调换，要了解安置房屋的位置、户型、面积、质量等情况。如果有不满意的地方，要及时与拆迁方进行协商修改。
被拆迁人可以联合其他被拆迁户，形成一个集体进行协商。这样可以增加协商的力量和话语权，提高协商的成功率。在协商过程中，要选择合适的代表来与拆迁方进行沟通，代表要能够准确地传达大家的意见和诉求。
超面积的拆迁房赔偿问题较为复杂，需要根据具体情况来确定赔偿方式和标准。在面对超面积拆迁房赔偿时，被拆迁人要了解相关政策，保护好自己的合法权益。对于赔偿方案有疑问或者争议时，要通过合法途径解决。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
