在城市发展的进程中，拆迁是一个常见的现象。对于被拆迁的居民来说，房屋回迁是他们非常关心的问题，因为这关系到他们未来的居住权益和生活质量。回迁房屋的计算涉及到诸多因素，这些因素相互交织，使得整个计算过程较为复杂。那么拆迁房屋回迁到底是怎么算的呢？接下来，我们就详细探讨一下这个问题。
一、拆迁房屋回迁怎么算
拆迁房屋回迁的计算主要涉及面积、差价等方面。面积计算。通常有两种情况，一种是按照原房屋产权登记面积进行回迁安置。比如，被拆迁人原房屋产权面积是100平方米，在回迁时，若选择产权调换，一般会给予不低于100平方米的回迁房屋。不过，实际操作中可能会存在一定的面积误差，根据相关规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。若买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
另一种情况是按照人口数量进行安置面积计算。在一些地方，会根据被拆迁家庭的人口数量来确定回迁房屋的面积。例如，规定每人可享受一定的安置面积标准，如30平方米/人。如果一个家庭有4口人，那么该家庭可获得的回迁安置面积就是120平方米。
除了面积计算，差价计算也是重要的一环。如果回迁房屋面积大于原房屋面积，被拆迁人需要向拆迁方支付超出部分的差价。差价的计算通常会根据市场评估价格来确定。比如，原房屋面积100平方米，回迁房屋面积120平方米，超出的20平方米，按照市场评估价每平方米5000元计算，被拆迁人就需要支付10万元的差价。反之，如果回迁房屋面积小于原房屋面积，拆迁方则需要按照一定的标准向被拆迁人支付差价补偿。
还有一些其他的费用和因素也会影响回迁计算。比如，过渡期间的安置费用。在房屋拆迁到回迁的这段时间内，被拆迁人需要临时安置，拆迁方通常会给予一定的过渡安置费。过渡安置费的标准会根据当地的实际情况和物价水平来确定，一般是按照被拆迁房屋的面积或者人口数量来计算。
二、拆迁房屋回迁的流程是怎样的
拆迁房屋回迁有着一套严谨的流程。拆迁公告与协议签订阶段。拆迁方会发布拆迁公告，明确拆迁范围、拆迁时间等相关信息。被拆迁人在了解拆迁情况后，会与拆迁方签订拆迁补偿安置协议。协议中会详细约定回迁房屋的位置、面积、户型、差价计算方式、过渡安置费等内容。这一步非常关键，被拆迁人一定要仔细阅读协议条款，确保自身权益得到保障。
房屋拆除与建设阶段。在协议签订后，被拆迁人会按照约定的时间搬离原房屋，拆迁方会对房屋进行拆除。之后，开发商会按照规划进行回迁房屋的建设。在建设过程中，相关部门会对工程质量进行监督，确保回迁房屋的质量符合标准。
选房阶段。当回迁房屋建设完成并通过验收后，拆迁方会组织被拆迁人进行选房。选房的方式有多种，常见的是按照签订拆迁协议的先后顺序或者搬迁的先后顺序来确定选房顺序。被拆迁人可以根据自己的需求和喜好，从可供选择的房源中挑选合适的房屋。
结算与入住阶段。选房完成后，被拆迁人需要与拆迁方进行结算，支付差价或者领取差价补偿。在完成结算后，被拆迁人就可以办理入住手续，拿到回迁房屋的钥匙，正式入住回迁房屋。在入住后，还需要办理房屋产权登记等相关手续，以确保房屋的合法权益。
三、影响拆迁房屋回迁计算的因素有哪些
影响拆迁房屋回迁计算的因素有很多。政策法规是一个重要因素。不同地区的拆迁政策和法规存在差异，这些政策法规会对回迁计算产生直接影响。比如，有些地方规定了回迁房屋面积的最低保障标准，无论原房屋面积大小，回迁房屋面积不得低于一定数值。还有些地方对差价计算的方式和标准有明确规定，使得回迁计算有章可循。
市场因素也不容忽视。房地产市场的价格波动会影响回迁房屋的差价计算。如果在拆迁到回迁的这段时间内，房地产市场价格上涨，那么回迁房屋的市场评估价格也会相应提高，被拆迁人需要支付的差价可能就会增加。反之，如果市场价格下跌，差价可能会减少。
房屋的区位和用途也会影响回迁计算。位于繁华地段的房屋，其市场价值相对较高，在回迁计算时，差价可能会比偏远地段的房屋要高。房屋的用途也很关键，商业用房和住宅用房的回迁计算方式可能会有所不同。商业用房的价值通常更高，回迁时的差价计算和安置标准可能会更为复杂。
被拆迁房屋的状况，如房屋的成新率、装修情况等也会对回迁计算产生影响。成新率较高、装修较好的房屋，在计算差价或者补偿时，可能会获得相对较高的补偿。而房屋的楼层、朝向等因素也可能会在一定程度上影响回迁房屋的选择和差价计算。
综上所述，拆迁房屋回迁的计算、流程以及影响因素都是较为复杂的。了解这些知识有助于被拆迁人更好地维护自己的合法权益。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
