在房地产交易的领域中，拆迁房过户是一个很多人都会遇到但又常常感到困惑的问题。拆迁房由于其特殊的性质，在过户流程和要求上与普通商品房存在一定差异。了解拆迁房如何过户，对于拥有拆迁房或者想要购买拆迁房的人来说至关重要，它不仅关系到房屋产权的合法转移，更涉及到自身的合法权益。接下来，我们就详细探讨一下房子是拆迁房该怎么过户。
一、房子是拆迁房怎么过户
拆迁房过户需要分情况来看。如果是拆迁房已经取得了房产证，那么过户流程相对会规范一些。买卖双方需要达成一致的购房意向，签订正式的房屋买卖合同。合同中要明确房屋的基本信息、价格、付款方式、过户时间等重要条款，以保障双方的权益。
签订合同后，买卖双方要准备好相关的过户材料。这些材料通常包括身份证、户口本、房产证、买卖合同等。如果是夫妻共有房产，还需要提供结婚证以及配偶的同意出售证明。准备齐全材料后，双方要共同前往当地的房地产交易中心办理过户手续。
在房地产交易中心，需要先进行网签。网签是将房屋买卖合同在网上进行备案，防止一房多卖的情况发生。完成网签后，买卖双方要缴纳相关的税费。拆迁房过户涉及的税费主要有契税、个人所得税、增值税等。具体的税费标准会根据房屋的面积、是否满五唯一等因素来确定。
缴纳完税费后，就可以办理产权转移登记手续了。提交所有的材料，经过审核无误后，房地产交易中心会给予受理，并在一定的工作日内完成过户手续，颁发新的房产证给买方。
如果拆迁房还没有取得房产证，这种情况下过户就比较复杂。有些地区可能不允许未取得房产证的拆迁房进行过户交易。即使允许，通常也需要先与拆迁安置部门沟通，办理相关的更名手续。在更名过程中，要确保原拆迁安置协议上的相关信息能够顺利变更为新的产权人信息。而且这种没有房产证的过户存在一定的风险，比如可能会因为政策变化或者开发商的问题导致无法顺利取得房产证。
二、拆迁房过户需要注意什么
拆迁房过户时，产权问题是首要需要注意的。要仔细核实拆迁房的产权归属，确保与你交易的人是合法的产权所有人。可以查看拆迁安置协议、房产证等相关文件，确认产权的真实性和完整性。如果是多人共有的拆迁房，必须取得所有共有人的同意，否则可能会引发后续的产权纠纷。
合同条款也不容忽视。在签订房屋买卖合同的时候，要对合同中的每一项条款都进行仔细的阅读和理解。特别是关于房屋的质量、面积差异处理、违约责任等条款。明确双方的权利和义务，一旦出现问题，能够依据合同来维护自己的权益。
要关注拆迁房的土地性质。有些拆迁房的土地性质是划拨土地，在过户时可能需要补缴土地出让金。这部分费用要在合同中明确由哪一方承担，避免在过户过程中出现费用承担的争议。
还有时间成本方面。拆迁房过户可能会受到政策、手续办理进度等多种因素的影响，导致过户时间延长。在签订合同的时候，要合理约定过户的时间节点和违约责任，以保障交易能够按时完成。
要了解拆迁房所在小区的配套设施和物业服务情况。虽然这与过户本身没有直接关系，但会影响到居住的舒适度和房屋的价值。如果小区配套设施不完善，物业服务质量差，可能会在未来影响到房屋的转手和增值。
三、拆迁房过户税费怎么计算
拆迁房过户税费的计算要根据不同的税种来分别确定。契税方面，如果买方是首次购房，房屋面积在90平方米以下（含90平方米），契税按照1%来征收；房屋面积在90平方米以上，契税按照1.5%征收。如果买方是第二次购房，房屋面积在90平方米以下（含90平方米），契税依然按照1%征收；90平方米以上则按照2%征收。
个人所得税的计算相对复杂一些。如果拆迁房满足满五唯一的条件，即房产证满五年且是卖方唯一住房，那么可以免征个人所得税。如果不满足这个条件，个人所得税通常按照房屋转让所得的20%或者房屋总价的1%来征收。
增值税方面，如果拆迁房满两年，免征增值税；如果不满两年，按照房屋总价的5%左右征收增值税。这里的满两年时间一般是从房产证登记日期或者契税完税证明日期开始计算。
除了以上主要的税种，可能还会涉及到一些小额的费用，比如印花税、交易手续费等。印花税一般按照房屋总价的0.05%征收，交易手续费则根据房屋的面积来计算，每平方米可能收取几元不等。
在计算税费时，要注意不同地区的税费政策可能会有所差异。有些地区可能会有一些优惠政策，比如对拆迁户购房给予一定的税费减免。所以在过户前，最好咨询当地的房地产交易中心或者税务部门，了解准确的税费计算标准和政策。
综上所述，拆迁房过户是一个相对复杂的过程，涉及到诸多的环节和注意事项。无论是过户流程、注意事项还是税费计算，都需要我们仔细对待。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
