“结婚时一起选的窗帘还挂着，可这房子到底该归谁？”“婚前他付的首付，婚后我们一起还了五年贷款，离婚时我能分到多少？”在离婚纠纷中，房产分割往往是最容易引发争议的“重头戏”。房子不仅是安身之所，更承载着多年的积蓄和情感，如何公平分割成为很多夫妻不得不面对的现实问题。今天我们就结合法律规定和实际案例，聊聊离婚时房子到底怎么判，以及大家最关心的几种特殊情况。
一、离婚财产分割房子怎么判
离婚时房子的判决，核心是看房产的性质（婚前个人财产还是夫妻共同财产），以及是否存在特殊约定或法律规定的例外情形。根据《民法典》及相关司法解释，法院通常会按以下规则处理：
如果房子是一方婚前全款购买，且登记在自己名下，不管是结婚前还是结婚后取得房产证，都属于个人财产，离婚时另一方无权分割。比如小明婚前用自己的积蓄买了一套房，登记在自己名下，婚后也没加配偶名字，离婚时这套房就是小明的个人财产，女方分不到。
要是婚前一方付首付，婚后夫妻共同还贷，情况就复杂一些。这种房子登记在首付方名下的话，离婚时房子一般会判给登记方，但登记方需要给另一方补偿。补偿款怎么算？主要包括婚后共同还贷的一半，以及这部分还贷对应的房产增值部分。举个例子：小李婚前首付30万买了套100万的房，贷款70万，登记在自己名下。婚后和妻子小王共同还贷50万（本金+利息），离婚时房子涨到了200万。这时候，共同还贷的50万属于夫妻共同财产，小王能分到25万；而房产增值了100万，共同还贷部分占总房款（首付+贷款）的比例是50万÷100万=50%，所以增值部分中小王能分到100万×50%÷2=25万，两项相加，小李总共要补偿小王50万。
如果房子是婚后购买，不管登记在一方还是双方名下，原则上都算夫妻共同财产，离婚时要平分。但也有例外，比如婚后一方父母全额出资买房，明确只赠与自己子女，且登记在子女名下，这种情况会视为个人财产。比如小张婚后，他父母拿出200万全款买了套房，登记在小张名下，并且写了书面说明“此房仅赠与儿子小张”，那这套房就是小张的个人财产，离婚时妻子分不到。
如果夫妻双方有书面财产约定，比如婚前或婚后约定“房子归双方共有”或“归一方所有”，只要约定合法有效，法院会优先按约定处理。比如小红和丈夫婚前签了协议，约定婚后买的房子不管登记在谁名下都一人一半，离婚时就会按这个约定分割。
二、离婚时婚前买的房子有贷款怎么分
婚前买的房子有贷款，是离婚房产分割中最常见的“老大难”问题。很多人以为“一起还贷就能分房子”，其实法律上的处理方式比这更细致，主要分以下几种情况：
第一种，婚前一方首付，登记在自己名下，婚后共同还贷。这种情况我们前面提到过，房子一般判给登记方，但要给另一方补偿。这里要注意，“共同还贷”不仅包括每月还的本金，还包括利息。比如贷款100万，分20年还，每月还6000元，其中3000元是本金，3000元是利息，那婚后还的每一笔6000元都算共同还贷，而非只算本金部分。补偿款的计算公式大致是：（共同还贷总额÷2）+（共同还贷总额÷购房总成本×房产增值额÷2）。这里的“购房总成本”包括首付、贷款本金和已还利息（如果离婚时贷款还没还清，未还利息不算）。
第二种，婚前一方首付，登记在双方名下，婚后共同还贷。这种情况房子会被认定为夫妻共同财产，但分割时会考虑出资情况。比如小刚婚前首付20万，登记了自己和女友小丽的名字，婚后两人共同还贷。离婚时房子值100万，法院可能会按小刚出资多（首付20万）、小丽出资少（共同还贷部分）的比例分割，比如小刚分60%，小丽分40%，而不是简单的一人一半。
第三种，婚前双方共同首付，登记在一方名下，婚后共同还贷。这种情况容易产生争议，需要看双方是否有“共同买房”的合意。如果有证据（比如聊天记录、转账备注“共同买房首付”）证明是双方共同出资首付，即使登记在一方名下，房子也可能被认定为共同财产，按出资比例分割；如果没有证据，登记方可能会主张首付是自己的，另一方只能分到共同还贷部分的补偿。比如小芳和男友婚前各出15万首付买了套房，登记在男友名下，当时没写协议，婚后共同还贷。离婚时男友说首付是自己借小芳的，小芳拿不出共同买房的证据，最后可能只能分到共同还贷的补偿，而不是按50%分房子。
所以，婚前贷款买房的朋友，最好在买房时就明确双方的出资和产权归属，比如写个书面协议，或者登记双方名字并注明份额，避免离婚时说不清。
三、离婚房子归一方所有过户流程
离婚时如果房子判给一方，或者双方协商房子归一方，接下来就需要办理过户手续。很多人以为拿到判决书或离婚协议就能直接过户，其实流程中还有不少细节要注意，尤其是有贷款的房子，步骤会更复杂。
第一步，准备材料。如果是诉讼离婚，需要准备法院的《民事判决书》或《民事调解书》、双方身份证原件及复印件、房产证原件、离婚证（如果是调解离婚，可能需要调解书生效证明）；如果是协议离婚，需要双方的《离婚协议书》（要经过民政局备案）、离婚证、身份证、房产证。房子有贷款的话，还需要银行出具的“同意变更抵押人”的证明（如果贷款未还清，过户前需要和银行协商，有些银行会要求先还清贷款才能过户，或者变更贷款人）。
第二步，申请过户。双方（或取得房子的一方）带着材料到当地不动产登记中心办理过户申请。如果是诉讼离婚，判决书明确房子归一方，另一方不配合的话，取得房子的一方可以凭判决书单方申请过户，不需要对方到场；如果是协议离婚，通常需要双方一起到场办理。登记中心会对材料进行审核，审核通过后会出具受理回执。
第三步，缴纳税费。离婚房产过户和普通买卖过户不同，很多税费可以免征。比如个人所得税，只要是离婚财产分割，不管房子是否满五唯一，都免征；契税方面，如果房子是婚前个人财产，离婚判给另一方，属于“无偿赠与配偶”，免征契税；如果是婚后共同财产分割，也不需要交契税。但如果房子有贷款，办理过户时可能需要缴纳少量的手续费（比如登记费80元/套）。具体税费可以提前咨询当地不动产登记中心，避免多花冤枉钱。
第四步，领取新房产证。缴纳税费后，不动产登记中心会在规定时间内（通常3-7个工作日）完成过户登记，申请人凭受理回执领取新的房产证。需要注意的是，如果房子有贷款且未还清，新房产证上会继续注明抵押信息，直到贷款还清后才能办理解押手续。
如果离婚后一方不配合过户，比如协议离婚后对方反悔，不肯去办理手续，取得房子的一方可以向法院申请强制执行，凭法院的协助执行通知书，不动产登记中心会直接办理过户，不需要对方配合。
离婚时房子的分割和过户，涉及法律规定、财产证明、银行政策等多个方面，每个家庭的情况（比如出资方式、房产登记、贷款状态）不同，处理结果也可能天差地别。比如父母出资买房时是否有借条、共同还贷的证据是否齐全，都会影响最终判决。以上内容仅供参考，法律咨询具有特殊性，如有疑问建议本站在线咨询律师，获取更专业的帮助。
